Kısa, net ve öz olarak konuya açıklık getirmek isterim, süslü cümleler ve teknik terimler kullanmadan sizleri veriler ile aydınlatmaya çalışacağım.
01.07.2020 ve 13.01.2024 tarihlerini baz alarak verileri ortaya koyalım.
01.07.2020 tarihi itibariyle;
Dolar : 6.85 TL
Gram Altın : 390 TL
X şehirdeki güzel bir muhitte 3 katlı binada 2. Kat 150 m2 brüt 2019 yapım tarihli 2 yıllık bina fiyatı 600.000 TL
13.01.2024 tarihi itibariyle;
Dolar : 30 TL
Gram Altın : 1984 TL
X şehirdeki güzel bir muhitte 3 katlı binada 2. Kat 150 m2 brüt 2019 yapım tarihli 5 yıllık bina fiyatı 4.250.000 TL
01.07.2020 tarihinde bahsi geçen evin fiyatı : 600 000 TL
01.07.2020 tarihinde bahsi geçen evin fiyatı : 87591 $
01.07.2020 tarihinde bahsi geçen evin fiyatı : 1.538 Gram Altın
13.01.2024 tarihinde bahsi geçen evin fiyatı : 4.250.000 TL
13.01.2024 tarihinde bahsi geçen evin fiyatı : 141.666 $
13.01.2024 tarihinde bahsi geçen evin fiyatı : 2.142 Gram Altın
Yukarıdaki verilerden anlaşılacağı üzere bahsi geçen evin fiyatının;
TL bazında; %708.33 oranında değer kazandığı
Dolar bazında; %61.7357 oranında değer kazandığı
Gram altın bazında; %39.27 oranında değer kazandığı görülmektedir.
Normal şartlarda eşyanın tabiatı gereği bir mal yıllar geçtikçe eskiyeceği için nominal fiyatı düşecektir. Bu mal bir ev ise yıllara göre yıpranma paylarını Devletin belirlediği değerlerden hesaplayabiliriz.
Devletin verilerine göre bahsi geçen evin değerinin yıpranma oranı 4-5 yıllık için %6 'dır. Evin 2020 deki nominal fiyatının %6 daha düşük bir değerde olması beklenir.
ABD dolarındaki son 4 yıllık enflasyon oranlarına baktığımızda; doların son 4-5 yılda %15 para arzının arttığı yani nominal değerde doların alım gücünün %15 azaldığı anlaşılmaktadır.
Hesaplamamızı yaparken evin yıpranma payı oranı ve dolardaki son 4-5 yıldaki enflasyon göz önünde bulundurulduğunda evin değerinin dolar bazında %15 artması yıpranma payı olarak da %6 oranında düşmesi normal beklentidir.
Bu veriler de göz önünde bulundurulduğunda yukarıda bahsi geçen evin dolar bazında 01.07.2020 tarihinde 87.591 $ olduğu, dolar enflasyonu göz önünde bulundurulduğunda evin dolar bazında anda 13.01.2024 tarihinde olması gereken değerin 87.591 $*1.15 = 100.729 $ olması beklenir. Bu fiyattan % 6 yıpranma payını düşersek; 100.729 *0.94 = 94 685 $ fiyat rakamına ulaşırız.
Yapılan tüm hesaplamalar neticesinde; bahsi geçen evin fiyatının nominal değerinin 94.685 $ olması beklenirken 13.01.2024 yılında bu evin fiyatının 141.666 $ olduğu aradaki farkın 46.980 $ olduğu hesaplanmıştır.
Evin fiyatının balon olmadığı varsayılırsa 13.01.2024 tarihinde dolar kurunun 4.250.000/94.685= 44.88 TL 'den işlem görmesi gerekir.
Evin fiyatının balon fiyat olduğu doların olması gereken değerde olduğu varsayılırsa; evin fiyatının 94.685*30=2.840.000 TL olması gerektiği, arada 4.250.000-2.840.000=1.409.450 TL lik bir balon fiyat artışı olduğu bunun da %33'lük bir orana tekabül ettiği görülmektedir.
Beklenti ise şudur; evin nominal fiyata gelmesi için ya dolar kurunun 44.88 TL 'ye gelmesi ya da evin fiyatının %33 oranında düşerek 2.840.000 TL 'ye düşmesi beklenir.
Benim çıkarımıma göre örnek olarak seçilen bu evdeki güncel konut fiyat balonunun %33 olduğudur.
Burada aktarılan veriler kendi kişisel analizime dayalı olup kesinlikle yatırım tavsiyesi değildir.
